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物业公司上市潮背后机会与风险

来源:沈阳市政府采购中心 发布时间:2019-08-08 10:31
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    物业公司上市潮背后机会与风险

导读:尽管房企分拆物业上市如火如荼,今年物业股也表现不错,但物业服务作为脱胎于房企的独立板块,以及转型运营的第一站,依然有不少的潜在风险点。

楼市存量时代,房企物业资本化的赛道越来越热闹。

继中海、碧桂园等强势房企之后,8月7日,保利物业发展向香港联交所提交了招股书,这意味着,物业的资本市场将再添一员猛将。

今年以来,物业公司的上市、并购交织进行。IPO、资本化是多数物业公司预期实现规模扩张的先决条件之一。

然而,僧多粥少,在长长的队列中,保利是为数不多的幸运者。据统计,除目前已上市的14家物业外,还有数十家物业公司在排队等候中。

需要注意的是,物业IPO并非等于上了一道保险。尽管房企分拆物业上市如火如荼,今年物业股也表现不错,但物业服务作为脱胎于房企的独立板块,以及转型运营的第一站,依然有不少的潜在风险点。

物业规模之争

房地产的规模争夺战,正由开发赛道驶向物管运营。

相比于依靠母公司输血或自身运营,物业板块独立资本化,无疑是更好的规模加速器,保利物业IPO只是其中的缩影。

据21世纪经济报道记者统计,自2018年2月雅居乐旗下物业雅生活上市以来,物业板块上市热潮不断,一年半内,拆分上市的物业公司就有8家。

截至目前,上市的物业公司共计14家。其中,不乏碧桂园、中海、新城等强势房企物业,亦包括中小房企花样年、佳兆业、奥园、绿城、旭辉等下属物业公司。

IPO意味着进入规模赛道的入场券。克而瑞研究中心指出,房企热衷物业分拆上市,一方面是在融资环境收紧的情况下,谋求快速发展和规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务,从而增加新的利润增长点。

今年以来,物业行业的规模争夺战硝烟弥漫,雅生活、佳兆业、碧桂园等房企在IPO不久,便开启并购式扩张。

年初,雅生活服务以总代价2.48亿元,连续收购哈尔滨景阳物管60%股权;3月28日,又以1.95亿元的价格收购广州粤华物业51%股权。

4月12日,佳兆业物业以总代价3658万元,收购嘉兴大树物业60%股权,获得目标公司在管面积790万平方米。

并购的硝烟甚至发生于龙头房企之间。7月11日,碧桂园服务以1.9亿买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。自去年上市以来,公司已进行四起并购,累计耗资13.38亿。

此外,有强大资金背景的央企也投身并购潮中。4月末,招商蛇口收购中航善达股份有限公司22.35%股权,同一天,招商物业向中航善达转让100%股权。

行业整合之势凸显,集中度正快速提升。

中指院数据显示,2018年,TOP10企业均值管理面积为2.39亿平方米,是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍,是百强企业均值的6.43倍,市场份额达11.35%,与2017年相比提高0.29个百分点,强者愈强态势延续。

从目前上市的14家物业公司来看,规模与营收一定程度上正相关。

碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平。彩生活在管面积3.63亿平方米,领先在营面积1.82亿平方米、排名第二的碧桂园服务近2倍。


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